资产负债率超90%现金流承压 如何评估中梁控股半年完成4成销售额?
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  尽管销售额实现三级跳,但中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位,资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力。受制于多方面影响,该公司不得不重置增长率目标

  《投资时报》研究员 周运寻

  190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元。

  四年时间,从温州起步的区域房企中梁控股集团有限公司(下称中梁控股,2772.HK),开启了全国范围内的项目布局,并实现合约销售额三级跳。

  如此高速增长也给了这家公司喊出“2021年实现3000亿元销售额”的勇气。

  然而现如今,既定目标似乎有些遥不可及。2020年,中梁控股目标销售额仅为1680亿元,增速近10%。据其最新未经审计运营数据显示,今年上半年其合约销售额实现677亿元,完成年度目标的四成。

  对于计划增速放缓,该公司管理层表示,未来公司希望实现稳健增长,计划销售规模每年实现10%—15%的增长幅度。

  疫情影响固然是压抑销售的重要因素,然而,该公司内在风险亦难以忽视。

  一方面,据年报显示,截至2019年末,中梁控股集团及其附属公司、合营联营企业共拥有可售资源超2600亿元,原定3000亿元销售目标显然难以实现。而若要维持增长,继续扩充土储相当重要。另一方面,中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位,资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力。

  2020年7月16日,正值中梁控股上市一周年,曾经高速发展的这家房企,又将如何面对挑战?

  销售额狂飙,毛利率却增长乏力

  中梁控股近年业绩飙涨有目共睹。据该公司招股书及最新财报数据显示,2016年至2019年,中梁控股收入分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元及566.4亿元,税前利润分别为-2.74亿元、12.68亿元、44.38亿元及98.98亿元,均实现较好增长。

  在销售额方面,2016年至2018年,其合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,三年即突破千亿门槛。进入2019年,中梁控股合约销售额达1525亿元,同比增长50.2%。该公司表示,这主要是抓住了三四线城市的棚改机遇。

  不过在此背后,《投资时报》研究员注意到,中梁控股的高速增长已明显放缓。2016年至2019年,该公司营收增速已由2017年的379.52%降至2019年的87.46%,税前利润增速由2017年的562.77%降至2019年的123.03%。

  同时,其销售额增速已由2017年的241.58%降至2018年及2019年50%左右。而若按既定目标,2020年其销售额增长或仅能实现10%。

  7月6日,中梁控股发布的2020年1—6月未经审核业绩数据加重了这一可能。今年6月,中梁控股合约销售额约为247亿元,上半年其合约销售额实现677亿元。按2020年1680亿元合约销售目标计算,中梁控股前6个月仅完成其年度目标的四成。

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